本书在项目管理、工程经济学、管理学等有关理论和方法的基础上首先界定了房地产开发与经营的关系，对相关理论进行了一定程度的阐述，然后以房地产项目的开发程序为主线，先后讲述了房地产开发与经营决策理论、环境分析、用地获取、可行性研究、开发项目的前期准备、项目管理、房地产营销以及物业管理等各个阶段的工作和相关知识。本书注重与实际相结合，相关的例题、案例加强了学生对知识的理解，具有内容丰富、实际操作性强的特点，既可以作为工程管理专业、建筑工程技术专业高职高专学生的教材，也可以供房地产开发企业、经营管理企业的相关工作人员学习使用。
本书是根据高等职业技术教育和专科教育的培养目标和教学计划编写的，在阐述该学科基本理论的同时，注重理论与实践相结合，并注重培养学生分析与解决问题的能力。与此同时，本书在总结实践的基础上，注重体现高职高专教育重在实践、实用的特点。本书以房地产项目的开发程序为主线，先后讲述了房地产开发与经营决策分析、房地产开发与经营环境分析、房地产开发用地的获取、房地产开发项目可行性研究、房地产开发项目的前期准备、房地产项目管理、房地产营销以及物业管理等各个阶段的工作和相关知识。本书共设有九个学习情境，具体如下。
学习情境1是绪论，主要介绍了房地产的概念及基本属性、房地产分类、房地产开发的含义和分类、房地产经营的概念及分类、房地产开发与房地产经营的关系、房地产开发程序和基本环节、房地产企业与房地产行业等内容。
学习情境2是房地产开发与经营决策分析，主要介绍了房地产开发与经营决策类型、房地产开发与经营决策方法、房地产开发与经营决策的程序、房地产开发与经营的风险分析等内容。
学习情境3是房地产开发与经营环境分析，主要介绍了房地产开发与经营环境的含义及特点、房地产开发与经营环境分析的原则、房地产开发与经营环境分析的内容、房地产开发与经营环境分析方法等内容。
学习情境4是房地产开发用地的获取，主要介绍了土地使用权的获取方式（出让、划拨和转让）、房地产开发用地的征地拆迁相关规定及补偿、征地拆迁的纠纷处理等内容。
学习情境5是房地产开发项目可行性研究，主要介绍了可行性研究的概念及特征、房地产市场调查的内容及方法、房地产开发项目收入估算和投资估算、房地产开发项目财务评价的相关指标、可行性研究报告的撰写等内容。
学习情境6是房地产开发项目的前期准备，主要介绍了房地产开发资金筹措的原则、方式和资金成本的计算，房地产开发项目规划设计的内容及报建流程，房地产开发项目招投标管理（包括招标方式、招标程序）等内容。
学习情境7是房地产项目管理，主要介绍了房地产项目工程质量控制、进度控制、投资控制、合同管理及竣工验收等内容。
学习情境8是房地产营销，主要介绍了房地产营销的含义、房地产产品策略、房地产价格定价方法和定价策略、房地产销售渠道、房地产促销策略等内容。
学习情境9是物业管理，主要介绍了物业与物业管理的概念、物业管理企业、物业管理的产生与发展、物业管理企业及业主的权利和义务、物业管理的主要环节（物业的早期介入、物业的接管验收、楼宇交付）等内容。
本书由孙智慧（日照职业技术学院）、王志磊（南通职业大学）担任主编，迟朝娜（日照职业技术学院）、闫凡胜（山东省莒南第一中学）、尚衍宾（日照职业技术学院）担任副主编。编写分工为：学习情境6至学习情境9由孙智慧编写；学习情境1和学习情境4由王志磊编写；学习情境5由迟朝娜编写；学习情境2由闫凡胜编写；学习情境3由尚衍宾编写。
在本书的编写过程中，作者收集了大量的资料，并借鉴了同类教材的相关内容，在此对有关书籍和资料的作者表示衷心的感谢。由于编者水平有限，书中的缺点和错误在所难免，敬请广大读者批评指正。
为了方便教学，本书还配有电子课件等教学资源包，任课教师和学生可以登录“我们爱读书”网（www.ibook4us.com）免费注册并浏览，任课教师还可以发邮件至husttujian@163.com免费索取。
任务
房地产开发与经营
一、 房地产开发的含义和分类
（一） 房地产开发的含义
房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供居住空间，并改变人居环境的一种活动。具体来讲，房地产开发是指按照城市建设总体规划和社会经济发展的要求，在国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
（二） 房地产开发的分类
根据不同的标准和开发内容，可以对房地产的开发做不同的分类。
(1) 根据房地产开发规模的大小，可划分为单项开发、小区开发和成片开发三类。
① 单项开发。单项开发是指开发规模小、占地不大、项目功能单一、配套设施简单的开发形式。这种开发形式往往在新区总体开发和旧城区总体改造中形成一个相对独立的项目，但其外貌、风格、设施等要求与总体开发项目相协调，并在较短时间内可完成这类开发。
② 小区开发。小区开发是指新城开发中一个独立小区的综合开发，或旧城区改造中一个相对独立的局部区域的更新改建。这类开发要求在开发区域范围内做到基础设施完善、配套项目齐全。其与单项开发相比，规模较大，占地面积也较大，投入资金较多，建设周期较长，一般分期、分批开发。
③ 成片开发。成片开发是指范围大（其范围大到可以相近于开辟一个新的城区）、投入资金巨大、项目众多、建设周期长的综合性开发。如海南洋浦开发区、上海浦东开发区等诸如此类的著名的成片开发项目。在成片开发中，房地产开发往往成为基础产业和先行项目，发挥其启动和引导作用。
(2) 根据房地产开发的内容，可划分为单纯的土地开发和再开发、单纯的房屋开发和再开发、土地房屋一体化开发三大类。
① 单纯的土地开发和再开发。
土地开发是指通过“三通一平”（即通电、通水、通道路、平整土地）或“七通一平”（即通电、通水、通道路、通排水、通煤气、通热力、通邮、平整土地），按照竖向规划进行土方工程施工，将自然状态的土地变为可供建造各类房屋和各类设施的建筑用地，即把生地变为熟地的开发活动。新城建设一般都需要先进行土地开发。开发公司在平整土地之前，还应对地下物进行勘察，以确定地下是否有文物古迹、管道、电缆、防空洞或其他地下物，并按照规定进行地下物的清除，不能清除的也要在设施施工时加以考虑和处理。
② 单纯的房屋开发和再开发。房屋开发是指在具备建设条件的土地上，新建各类房屋的活动，一般包括地基建设、主体工程建设、配套和附属工程建设、安装和装饰工程建设等内容。房屋再开发指的是为了提高现有房屋的使用功能和利用效率，在不拆除现有房屋的前提下，对现有房屋进行较大规模的扩建和改建活动，一般又称旧城区开发。需要指出的是，对房屋的扩建和改建只 有达到一定程度和规模，才属于房地产开发的范畴。而对现有房屋进行一般性的修缮和装修，则属于物业管理的范畴，不属于房地产开发的范畴。
③ 土地房屋一体化开发。土地房屋一体化开发是指从事土地开发和房屋开发，或从事土地再开发和房屋开发全过程的房地产开发活动。我国目前的房地产开发此类形式居多。
(3) 根据开发目的不同，房地产的开发可划分为经营性房地产开发和自用性房地产开发。
① 经营性房地产开发。经营性房地产开发是指由专业化的房地产开发企业进行，通过房地产的投资开发活动将开发产品（房 屋、基础设施、土地使用权）作为商品进行交易，以追求利润回报的开发活动。
② 自用性房地产开发。自用性的房地产开发是指为自用而进行的房地产开发活动，开发者即使用者，开发的房地产产品不进入 流通领域，只是满足开发者自己生产、经营或消费的需要，开发环节本身不追求盈利。
我国目前经营性的房地产开发和自用性的房地产开发都占有一定的比例，随着我国市场经济的不断发展和社会分工的细致深化，房地产商品化的程度将不断提高。单位、个人更多地通过房地产交易市场获取房地产，自建自用式的房地产开发将逐渐减少，而经营性的房地产开发将日益增多。
二、 房地产经营的概念及分类
（一） 房地产经营的概念
经营是市场经济的一个重要范畴，是商品生产者以市场为对象，以商品生产和商品交换为手段，为实现企业的目标，使企业的生产技术经济活动与企业的外部环境达成动态均衡的一系列有组织的活动。将经营的概念引入到房地产市场中来，研究市场需求，了解市场发展趋势，确定产品类别，成功销售并获得预期的利润，这就是房地产经营。
狭义的房地产经营一般是指房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动，活动范围主要是在流通领域。而广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰，以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程，并非仅仅局限于流通领域。
（二） 房地产经营的分类
1. 房产经营
房产经营是指对城市各种房屋(包括住宅和非住宅用房)所进行的开发建设、买卖、租赁、信托、交换、维修等各项经济活动。
2. 地产经营
地产经营是指以城市土地使用权为对象的出让、转让、抵押的经营，或者是以城市土地为劳动对象所进行的“三通一平”“五通一平”“七通一平”，把生地变成熟地的开发经营。
3. 房地产服务经营
房地产服务经营是指房地产业在开发建设和经营管理过程中，在人们对房屋的使用过程中，所提供的一系列经营性服务活动的总和。如对房地产开发进行的投资咨询、价值评估、拆迁安置服务、房屋装饰、居住区环境服务及管理等。
三、 房地产开发与房地产经营的关系
房地产开发与房地产经营这两个概念是房地产行业运行过程中被广泛运用的两个基本概念，它们既相互联系又有一定的区别。
关于房地产开发与房地产经营的关系，有以下几种看法。
(一) 从广义的角度理解，两者本质上一致，但侧重点不同
从市场经济的角度来看，房地产开发指的是房地产开发企业为了获得一定的经济效益而对土地及建筑物进行投资、建设、管理的行为，这种通过一定的劳动获得经济利益的活动就是房地产经营。房地产开发侧重的是一种行为，强调的是房地产产品形成的过程；房地产经营则强调的是这种行为的目的，即获得预期的经济效益。
(二) 从狭义的角度理解，两者相对独立
从狭义的角度理解，两者相对独立。房地产开发只是一种投资、建设和劳动的过程。房地产经营反映的是一定社会经济形态下的房屋和土地的关系，这种关系通常是通过市场交换来实现的。
(三) 房地产经营以房地产开发为基础
房地产经营在人们的社会经济生活中占据重要的地位，尤其是在人类社会进入工业化发展阶段后，房地产经营对社会消费、金融、就业等行业的发展所产生的影响力在逐渐加大。房地产经营贯穿于房地产开发的始终，在开发行为结束并形成一定的房地产产品之后，仍然以产品为主要经营对象而继续。
(四) 房地产开发以房地产经营为核心
房地产开发是一种以房地产经营为核心的经济行为。传统的房地产开发一直以来都被人们视为以开发为核心、简单的土地开发和自我满足性的建筑生产。随着社会经济的发展，我国的房地产开发有了新的内容，现代的房地产开发包含了土地开发、土地经营、建筑生产以及建筑经营等多项内容。由于房地产具有规模大、投资多、建设周期长、风险大等特点，掌握市场需求成为现代房地产开发能否达到预期目的的关键所在，首先是经营活动和市场行为，然后才是开发行为，房地产开发必须以房地产经营为核心，这是现代房地产开发的根本要求。
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