全书的主线是，探索以土地利用政策转变促进城市高质量发展的路径和方法。全书包括四大部分：（1）土地利用与经济转型升级。包括：土地制度创新与供给侧结构性改革；土地政策促进产业转型升级的机理和调控体系；土地政策促进教育、旅游、文化、创意等新兴产业发展的着力点和实施路径；产城融合发展；等。（2）土地利用与房地产市场平稳健康发展。包括：土地政策与房地产市场平稳健康发展的长效机制建立；土地景气指数建设与市场监测预警；土地二级市场建设等。（3）土地利用与城市人居环境建设。包括：新形势下城市住宅用地的需求和供给预测方法；城中村改造的生态环境路径；城市工业用地转型利用的路径和方法；集约用地的背景下优化居住环境的新路子；城市更新治理路径研究等。（4）土地利用与城市治理。包括：城市土地用途管制制度的发展趋势、城市更新治理理论演变、城市管理制度创新等。
全书的主线是，探索以土地利用政策转变促进城市高质量发展的路径和方法。全书包括四大部分：1）土地利用与经济转型升级。2）土地利用与房地产市场平稳健康发展。3）土地利用与城市人居环境建设。4）土地利用与城市治理。
前言
土地是人类最基本的生产资料，也是人类赖以生存的基础。经济学家威廉配第说，土地是财富之母。马克思也说，土地是一切生产和一切存在的源泉。孙中山指出，土地，为人类所依附而存者也，故无土地无人类。也就是说，土地既是重要的资源，还是重要的资产，也是人类活动和城市发展的空间载体。在现代社会里，随着土地资源的日益紧缺，以及经济社会和城市建设的不断发展，如何优化土地利用，提高土地资源配置效率，促进高质量发展，显得日益重要。
笔者在攻读硕士期间就参与土地利用和区域发展研究，其后又在高校从事过房地产方面的教学和研究工作。攻读博士期间对大都市郊区房地产开发问题进行了系统学习和研究。到上海工作后，继续对土地、房地产以及城市发展等问题进行跟踪研究，并利用业余时间，在《城市发展研究》《上海经济研究》《浙江学刊》《城市问题》《环境保护》《中国土地》《教育发展研究》《改革与战略》等核心期刊上发表60余篇相关论文。本书收录了其中有关土地利用和城市高质量发展方面的45篇论文，既是对自己近年来研究成果的总结和检视，也希望对当前以及今后一段时期的相关工作有所裨益。
从内容上看，这些论文主要涉及四个方面：
（1）土地利用与产业高质量发展，共14篇。包括：土地供给侧结构性改革、旧工业区改造、产业集群发展，以及文化、旅游、养老等新产业新业态发展中的土地利用问题等。其中，在国内首次系统论述了供给侧结构性改革背景下土地制度创新的路径和方向；结合工业园区转型，首次系统研究了土地政策促进产业转型升级的机理和调控体系；以创新发展为目标，系统研究了土地政策促进教育、旅游、文化、创意等新兴产业发展的着力点和实施路径等。
（2）土地政策与房地产市场健康发展，共15篇。包括土地市场的运行和发展规律、土地储备、土地出让、土地转让、土地登记、土地市场监测和调控、土地需求规模预测等内容。其中，首次系统提出土地景气指数的内涵、特点和建立方法，并构建了土地市场监测指标体系以及信号监测系统；首次系统论述了土地一二级市场联动发展理论，以及二级市场的改革发展路径；首次提出了基于土地利用综合效益提升的土地交易方式创新方向和路径。
（3）土地利用与宜居城市建设，共10篇。主要包括多规合一、城中村改造、城市绿色发展、宜居城市建设、住宅规划设计等内容。其中，在国内首次从供给、需求和国际对比三个角度，运用七种方法，构建了城市住宅用地预测的新模型。以绿色发展为目标，从生态环境建设的角度提出了城中村改造、工业用地转型利用的路径和方法。以协调发展为目标，研究提出了郊区住区的空间组织、住宅用地混居以及以人为本的住宅规划设计路径和方法。以集约发展和宜居城市建设为目标，研究提出了如何在集约用地背景下优化居住环境的新路径。
（4）土地利用与城市空间治理，共6篇。以促进供给侧结构性改革，提高土地利用效率和效益为目标，首次系统提出了城市土地用途管制制度的演变规律与趋势。从提升城市空间治理水平入手，提出了城市更新治理的路径和方法，以及未来城市管理的体制、机制和模式等。
从写作背景看，所选论文基本体现了不同时期的时代要求和本人的学术关注点。按照工作单位变化，大致可分为五个阶段：第一阶段是2001～2003年在住宅发展部门工作时期。这一阶段正是房地产开发的高峰期，同时也出现了住宅开发扩张过快、土地资源浪费比较严重，城市摊大饼比较突出等问题。重点关注和研究了大城市郊区住宅的开发及用地问题。相关成果主要体现在第三、第四部分。第二阶段是2003～2008年在房屋土地资源管理部门工作时期。这一阶段正是房地产投资偏热，房价快速上涨的时期，同时也是中央提出加强土地调控的时期。主要关注如何更好地发挥土地调控作用，促进房地产市场平稳健康发展。相关成果主要体现在第二部分。第三阶段是2008～2012年在规划和国土资源部门工作期间。这一阶段正是面临国际金融危机压力，以及加速产业转型升级时期。重点关注如何通过加强土地利用规划的引导和调控，以及土地制度和政策的创新，促进经济持续健康发展和产业转型升级。相关成果主要体现在第三、第四部分。第四阶段是2013～2017年在土地交易部门工作期间。这一阶段，上海城市发展进入城市更新的关键时期，也是中央提出加强供给侧结构性改革的时期。这一时期主要围绕土地市场管理和调控、城市更新、节约集约用地、生态文明和宜居城市建设等问题进行了研究。相关成果主要体现在第一、第二部分。第五阶段是2018～2019年在国家部委工作期间。这一时期围绕中央关于高质量发展、生态文明建设和乡村振兴等重大战略，重点对土地转让、出租、抵押二级市场、农村土地制度改革、节约集约用地等问题开展了研究，相关成果主要体现在第一、第二部分。
当前，我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。按照中央要求，高质量发展阶段将更加关注产业转型升级，更加关注土地集约高效利用，更加关注房地产市场平稳健康发展和宜居城市建设，更加关注城市治理能力现代化。本次所选论文基本上涵盖了上述几个方面，相信对从事上述工作和研究的相关人员有一定的参考价值。
本书出版之际，感谢上海政法学院上海市法学高原学科环境法建设项目的资助！感谢上海政法学院王文革教授多年来的关心、指导和帮助！感谢自然资源部领导、上海市规划和自然资源局领导以及上海土地交易中心领导长期以来的关心、支持和厚爱！感谢我的家人长期以来的鼎力支持和关心照顾！感谢知识产权出版社彭小华老师为本书出版所做的大量工作！需要说明的是，本书的部分内容是笔者和笔者的团队共同研究的成果，在此向他们一并表示由衷的感谢！由于水平有限，书中肯定存在错漏之处，敬请广大读者不吝指正。
卢为民，副研究员，高级经济师，华东师大人文地理学博士，复旦大学经济学博士后，东南大学城市规划博士后。现任上海市土地交易事务中心副主任，先后出版个人专著《大都市郊区住区的组织与发展》（东南大学出版社）、《土地政策与宏观调控》（经济科学出版社）、《工业园区转型升级中的土地利用政策创新》（东南大学出版社）等三部，合著5部。公开发表学术论文60余篇，多次获得省部级奖励。
目录
第一部分土地利用与产业高质量发展
土地政策促进产业结构调整的路径分析
推动供给侧结构性改革的土地制度创新路径
以土地供给侧改革助推经济转型升级
土地利用政策创新与产业集群发展
开发区借地发展中面临的问题及对策
我国台湾地区土地利用政策与产业转型升级路径研究
新加坡土地利用政策与产业转型升级研究
产城融合发展中的治理困境与突破
我国养老用地供应政策评析
我国文化用地政策综述
我国旅游用地政策评析
互联网经济对土地利用的影响及对策
增强高校服务城市科技创新的对策研究
生态文明背景下城市工业用地的转型路径探讨
第二部分土地政策与房地产市场健康发展
中国土地市场的发展变迁和展望
土地市场供给侧改革应强化五个注重
土地出让方式的创新方向和发展路径研究
我国土地带方案出让实施中面临的问题及对策
土地政策在房地产市场调控中的作用
土地市场景气指数编制的探索与实践
我国土地二级市场存在的问题及其规范路径
土地储备与转让的关系研究
加强土地交易与不动产登记的衔接研究
促进上海房地产市场平稳健康发展的长效机制研究
国内外防治地王的政策措施综述
学区房问题的根源与破解路径探析
城镇住宅用地规模预测方法新探
中外公共租赁住房租金定价机制比较研究
香港城市土地供应机制和运行机制
第三部分土地利用与宜居城市建设
城中村改造中的生态环境建设探讨
以土地利用方式转变促进城市绿色发展
以多规合一推进大都市土地资源的优化配置路径
伦敦：集约用地与环境宜居互促共赢
大都市郊区市民和农民的混居问题探讨
居住郊区化的发展及其对住宅建设的影响
新加坡的住宅规划设计及启示
新加坡旧房翻新的启示
关于加强上海住宅建设空间组织与管理的思考
德国鲁尔区：以区域整治推动土地二次开发
第四部分土地利用与城市治理
国外城市土地用途变更管理的经验做法
城市土地用途管制制度的演变特征与趋势
香港城市更新治理的发展演变及启示
世界大都市组织与管理的新模式、新思维和新趋势
上海城市管理体制改革中的问题及对策
面向21世纪的上海城市管理制度创新
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