房地产投资与融资简明教程 _方建国著_9787302372561

本书是一本从房地产投资视角研究房地产投融资活动的教学参考书。本书的研究思路清晰，能使读者从基本理论、概念入手，循序渐进地学习房地产投资与融资的方法和原理，投资活动分析与融资方法的阐述自然结合、逻辑紧密，既体现出两者之间的区别，又阐明了两者的关系，还指明了未来的发展趋势。鉴于我国目前房地产投资和金融的现状与发达国家的差距，书中采取了中外对比的学习方法，因而，读者既可以学习到先进的房地产投资和融资方法、理论，也可以看到我国相同问题的未来发展方向。为了使读者能够全方位地理解房地产投融资原理和方法，每章都设有“问题研究”内容，并附有推荐阅读的参考文献，以及供教师和学生开放式研究讨论的案例分析题和拓展思考题。

　　房地产投资与融资课程是高等学校房地产经营与管理和房地产投资管理等专业的主要课程，也是经济学、金融学、财政学等经管类专业高年级学生的选修课程。在国际上是许多全日制大学房地产专业硕士课程（Master of Science in Real Estate）的重要内容（例如，美国的麻省理工、哥伦比亚、康奈尔等著名大学都有类似的房地产专业硕士课程）。这对于学生理解房地产投资和房地产金融概念和理论，分析国际国内房地产金融形势，灵活运用房地产投融资技术都有重要的理论和实践意义。
　　本书是我在中山大学岭南学院硕士课程“房地产投资”的课程讲义基础上，经过多年的更新补充整理（这门课程从1999年开始在中山大学开设），并经过近年来的本科“房地产投资与融资”课程的教学实践得以成书出版。
　　我国大学的房地产专业教材多年来存在着理论与实践发展的脱节问题，每年的“全国高校房地产学者联谊会”年会上，许多老师都流露出教材难选的问题。如何撰写好一本既有理论深度，又与社会现实结合紧密的教科书，需要作者细致、认真、耐心以及拥有丰富的理论基础和独具观察力的研究视野。在中国目前的大学教师绩效考核中，已形成了过分重视高影响因子论文发表和纵向课题，忽视著作和教科书的评价指标体系，因此，想要写出一本高质量的教科书尤为艰难。2005年清华大学出版社出版了张红教授的《房地产经济学》一书，这本书给全国许多高校的房地产专业教学的老师带来了耳目一新的感觉。这本书的写作方法给了我许多启发，但是由于平时的教学和科研工作需要投入大量的精力，加之自己也有些懈怠，虽然有许多老师、学生多次建议写成这本书，期间也有出版社的编辑向我征求书稿，但总是感到很难集中时间来撰写，平时只是有意识地做一些章节素材的整理工作。直到2012年春季清华大学出版社的陆浥晨编辑来中大调研，才使得我的写作计划得以真正实施。在这里要感谢清华大学出版社和陆编辑的工作精神，他们在与我面谈后，很快就决定了出版事宜，这也使我下决心将书稿交予他们出版。在签订出版合同时，我向陆编辑提出要两年时间来写作，陆编辑很快就同意了，这两年期间也没有向我催稿，只是发邮件问候，让我从容地完成了书稿。
　　本书适合高等院校房地产投资类专业研究生课程和经管类专业高年级学生专业选修课教材和课外读物，也可以作为投资类专业人员的参考书。为了适应大学MBA课程教学需要，本书还在每章撰写了“案例分析”等内容。
　　本书的写作思路和章节内容格式不同以往的教科书，试图采取更综合的思想体系来诠释房地产投资和融资的理论及现实问题，许多知识点需要读者去互联网上查找，去文献数据库下载相关文献来看，才能更深刻地理解其要领。这也许就是教科书应该提供给读者“归纳、综合分析研究方法”的一种途径吧！所以，说它是“简明教程”，是指它后面可以引申出更多的理论知识和深度问题来思考，而这里仅仅是“言简意赅”地提出知识点和问题引子。就像美国麻省理工学院的经济学家鲁迪格·多恩布什教授所说的那样，“给学生一个深入探索大量专题的起点”。此外，对于房地产投资和融资方面的问题研究，不能仅仅从某一学科的视角来看问题，这往往会比较片面或可能引人误入歧途。本书的知识体系既涉及宏微观经济学、投资学、现代金融理论、税收理论和房地产估价理论，也涉及城市经济学、区域经济学、经济地理、零售业态发展理论和人口理论等其他学科的知识。正像本书第1章所讲的那样，房地产投资的研究视角应当是“联系和发展的”。正是由于借鉴其他学科理论的研究成果，才能使得房地产投融资理论得以不断发展；正是由于不断地关注和解释现实发生的问题，才能使房地产投融资理论鲜活生动，具有强大的生命力，让读者在阅读时能够引起思考和联想。我想，这也应该是一本好的教科书应当展现的内容。在西方大学的教科书中，我们经常看到一些经典的经济学教材能够历经多年不断重修再版，从一个侧面也能看到高质量教科书的影响力是多么持久。
　　本书的内容安排上既参考了美国大学的房地产投融资教材的内容，又结合中国比较突出的房地产投融资现实问题进行了对比分析，同时也尽量反映当前在房地产投融资问题研究方面的最新成果以及多种学术观点。这种以学术研究视角来阐述学科理论的写作方式，不同于以往国内此类教材的内容安排，试图做出一些教科书改革的突破和探索（当然，这也是有风险的）。本书每章的安排，首先是基本的概念，然后是问题研究和案例分析，每章的小结、拓展思考题、主要参考文献和阅读材料。每章后面编入阅读材料的做法是借鉴清华大学张红教授的《房地产经济学》一书的安排，这样可以使读者能够更清楚地了解“问题研究”或者“案例分析”所提出的问题，同时也能督促读者跟踪相关文献。这对于培养学生的阅读文献习惯和严谨的问题研究态度大有裨益。书中带星号（*）的部分为本科生选学内容，对于硕士研究生则是需要认真阅读并能扩展的内容。
　　本书从基于经济学理论的房地产投融资基本概念介绍入手，在第1章试图给读者建立一个房地产投资的分析视角，从宏观视野上让读者了解房地产投资对个人生活和经济社会发展的多层面影响。并以此展开对房地产资产、市场结构等概念和属性的分析。在随后的“问题研究”和“案例分析”部分也紧扣上述主题，给读者一个不同的思考框架来分析房地产投融资的实际问题。阅读材料给出的研究问题也非常有针对性，探讨了房价与地价的关系问题以及新加坡的公积金制度存在的问题。实际上，也是想让读者站在一个客观的立场上去思考中国社会的住房问题。第2章研究了房地产价值的影响因素，它不仅包括了经典的区位分析理论、竞租曲线理论，还增加了中国人口地理学者的研究成果，使得读者能从新的视角来分析一个城市房地产业发展的内在机制，同时也引出了地方政府对城市治理的问题。这些研究观点对分析现实中国城市发展中的房地产投资区位问题有较高的价值。第3章研究了房地产投资开发需求预测问题，分别分析了住宅、商业和写字楼物业的需求预测，在问题研究部分引出了产业集聚和扩散问题，以及电子商务对传统商业的影响问题。在这一章不仅引入了零售业的相关理论，还对商业地产的类金融特性进行了简单阐述，为后面的章节引出商业地产融资和证券化做了铺垫。第4章、第5章是房地产投资的财务分析章节，除了经典的财务分析内容外，主要引申讨论了人们比较关注的“租售比”问题，厘清了一些在公开媒体上的片面观点和存在的缺陷。也引出了房地产金融研究中的“偿债保障比”概念。在“案例分析”部分还讨论了中国人的养老问题，让人们从房地产投资的视角来理解为什么中国人愿意买房。第6章房地产投资风险分析，除了对经典的风险分析方法进行阐述外，本章还引入了美国房地产经济的预警指标，以便读者能够引入新的分析视角来发现和看待房地产投资风险。在“案例分析”部分，
　　中国许多企业和个人对北海和鄂尔多斯的投资风险问题都有深刻的印象，由于笔者当年也在北海从事房地产开发设计工作，所以更有感触。第7章房地产投资中的估价问题，是将房地产资产价值与金融资产价值联系的一章，编写这一章是受到徐滇庆教授《房价与泡沫经济》一书的启发，结合2007年中国房地产市场的“面包贵过面粉”现象，以及中国证券市场的“地价→股价”联动现象来撰写的。这部分内容在课堂讲授时也经常收到学生的良好反响，对后续研究房地产融资、房地产企业估值、资产定价和资产证券化都有很好的帮助。同时，通过这一章的学习会发现房地产估价理论研究的一些局限性，以及与现代金融理论发展的差距。第8章房地产投资中的税收问题，也是在房地产投资研究中不可忽视的问题。我在这一章与读者分享了本人在房地产税费改革研究的一些成果，有的也是我2004年在美国做访问学者时的调研成果。通过对西方财产税的研究，引出了中国房地产税费改革的方向问题。在“案例分析”中讨论的房地产企业纳税和美国加州1978年的宪法修正案第13号提案，都是在引导读者讨论我国未来的房地产税收改革问题，让读者从更宽的视野来理解我国房地产税费体系改革的意义。第9章住宅房地产融资，我在这一章更多的是以研究者的视角来分析住宅融资问题，除了参考经典的国外教科书中的理论阐述，还将一些研究文献和现实中的具体融资操作内容编撰进来，通过中美住宅融资内容的对比，住房抵押贷款再融资和逆向年金住房抵押贷款的介绍，以及住房抵押贷款还款能力的评价指标（LTV
（Loan To Value Ratio,贷款与价值比率）、DCR（Debt Coverage Ratio,偿债备付率）、DTI（Debt To Income,债务与收入比））的介绍使得本章的内容更丰富和更有时代感。本章“问题研究”中对“抵押贷款估值方法选择问题的研究”是具有挑战意味的选题，它有助于读者和研究者反思我们通常对房地产抵押贷款所采取的风险防控措施，借鉴国际经验提出更好的解决办法。这一章的许多知识点都可以作为硕士研究生的毕业论文选题，我指导的三届硕士研究生都先后以此章的知识点完成了他们的论文。第10章开发项目融资，也是房地产融资的重要章节。这一章采取中美对比的方式，让读者发现房地产融资的不同方法。例如，美国关于建设项目融资环环相扣的风险防范措施，土地回租方式等内容都会对未来中国的房地产融资改革有重要的借鉴意义。在这一章着重讨论了土地融资等内容（在“问题研究”和“案例分析”部分），是因为我国当前经济社会面临的许多尖锐问题都是由土地资产开发所引起的。这里涉及政府的地方融资平台和土地储备问题，它也是政府治理中的重要问题。通过这一章的学习，读者会了解到土地资产的价值和企业、政府是如何利用土地资产获得开发获利机会以及解决建设资金短缺的问题。第11章收益性房地产融资、信托与资产证券化，讨论了当今房地产的金融创新发展最快，这也是与现代金融联系最紧密的内容。无论是房地产信托产品还是REITs
（Real Estate Investment Trusts,房地产投资统托基金），或是资产证券化的衍生产品，都是以能够产生持续现金流的房地产实物资产为基础发展起来的。这些快速发展的房地产金融创新产品和理论观点需要读者到课外去阅读大量的相关文献，观察市场发展动态来理解其中的脉络和趋势，本书仅是对一些研究观点和结论做简要的介绍，这也体现了“理论是灰色的，而生命之树常青”的道理。
　　总之，本书撰写的目的是改变我们过去“灌输型”的教育方法，让读者有独立思考的空间，不迷信一些权威观点，接纳不同研究视角和研究深度，允许不同观点争议，实现“启发式和研究型”教育，让读者所学习和研究的房地产投融资问题更接“地气”。当然，由于本人的经历和学识有限，对于本书的“问题研究”“案例分析”选题还有待改进。希望能听到真诚的修改建议，并在以后有机会予以不断完善。
　　最后，对在本书撰写期间给予许多帮助的老师、朋友和学生表示衷心的感谢！对书中阅读材料的作者也表示诚挚的谢意！

作者

2014年3月于广州中大康乐园

你还可能感兴趣

我要评论